Energieeffizienz steigern, Wohnkomfort verbessern, gesetzliche Vorgaben umsetzen – Modernisierungen sind für Vermieter ein wichtiger Bestandteil der Werterhaltung und -steigerung ihrer Immobilie. Doch wenn es um die Mieterhöhung nach Modernisierung geht und damit die Umlage der Kosten auf die Mieter, ist rechtliches Fingerspitzengefühl gefragt. Denn nicht jede Maßnahme rechtfertigt automatisch eine Mieterhöhung. Wer Fehler vermeidet, kann als Vermieter nachhaltig profitieren – ohne das Mietverhältnis zu gefährden.
Welche Modernisierungen dürfen auf die Miete umgelegt werden?
Zunächst ist entscheidend, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung oder lediglich um eine Instandhaltung handelt. Denn: Nur echte Modernisierungsmaßnahmen berechtigen zur Mieterhöhung. Dazu zählen vor allem:
- Energetische Verbesserungen, z. B. neue Fenster, Fassadendämmung oder moderne Heiztechnik
- Wohnwerterhöhende Maßnahmen, etwa durch den Anbau eines Balkons oder den Einbau von Schallschutzfenstern
- Umsetzungen gesetzlicher Vorgaben, etwa Barrierefreiheit oder Rauchmelderpflicht
Reine Schönheitsreparaturen wie neue Tapeten oder Teppichböden fallen dagegen nicht unter die umlagefähigen Modernisierungen.
Wie hoch darf die Mieterhöhung nach Modernisierung ausfallen?
Laut § 559 BGB dürfen Vermieter acht Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen. Dabei gilt zusätzlich eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen – bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro sogar nur um zwei Euro.
Ein Beispiel: Wenn 10.000 Euro in energetische Sanierung investiert wurden, dürfen maximal 800 Euro jährlich (ca. 66,67 Euro monatlich) auf die Gesamtmiete umgelegt werden – sofern die Kappungsgrenzen eingehalten werden.
Informationspflicht: Was Vermieter vorab beachten müssen ein
Wichtig: Modernisierungen dürfen nicht kurzfristig oder unangekündigt erfolgen. Der Gesetzgeber verlangt eine schriftliche Ankündigung mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten.
Diese muss verständlich formuliert sein und folgende Punkte enthalten:
- Art und Umfang der geplanten Maßnahmen
- Voraussichtlicher Beginn und Dauer
- Zu erwartende Mieterhöhung
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht bei Härtefällen
Mieter haben das Recht, Einwände zu erheben – etwa wenn gesundheitliche Gründe oder unzumutbare Belastungen vorliegen. In solchen Fällen kann die Mieterhöhung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
Fazit: Planung, Transparenz und rechtliche Sicherheit
Für Vermieter rund um Bad Kreuznach, Mainz oder Bingen am Rhein bieten Modernisierungen eine gute Gelegenheit, den Wert der Immobilie zu steigern. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten jedoch alle Maßnahmen sorgfältig geplant und rechtlich korrekt umgesetzt werden. Eine transparente Kommunikation mit den Mietern ist dabei ebenso entscheidend wie eine fundierte Kenntnis der aktuellen Gesetzeslage.
